家賃を一律10万円として入居者を募集しましたが、一室の入居者がなかなか決まらないため8万円に家賃を値下げしたところ、ようやく満室に。ところが、それを知った他の借家人が値下げを要求し、8万円しか家賃を振り込んでこなくなりました。どうしたらよいでしょうか?
8万円しか家賃を振り込まない場合は債務不履行となるため、賃貸借契約を解除することが可能です。
入居者によって契約条件が異なっても問題はない
まず、問題は他の部屋の家賃を値下げして入居させたことによって、既に賃貸借契約を締結している借家人に対しても同様に値下げする必要があるのかということです。この点については、契約条件は家主と個々の入居者の合意で決めることなので（契約自由の原則）、契約条件が異なっていても個々の入居者には何の関係もないといえます。一方、借地借家法の第32条第1項では、「近傍同種の建物の家賃（借賃）」に比較して不相当の場合は、当事者は家賃の増減を請求できると規定しています。今回の場合、問題は借家人がこの規定を根拠に家賃の減額を請求できるか否かという点です。しかし、「同一のアパート内の家賃」は「近傍同種の建物の家賃」に該当しないため、減額請求をする際の基準にはできません。したがって家主がある借家人の家賃を8万円にしたからといって、別の借家人が減額請求することはできないと解されます。
裁判で減額が正当と認められない限り現行の家賃を請求できる
しかし、その理由はさておき、借家人が家賃を減額して欲しいと言っている以上、家賃の減額請求がなされていることになるため、入居者に説明して納得してもらうなど何らかの対応が必要となります。万一訴訟になった場合、借地借家法第32条第3項によれば家主は減額を正当とする判決が下されるまでは「相当と認める」額を請求することができます。ここで言う「相当と認める額」は、特別の事情がない限り「現行の家賃」を意味しますので、ご質問のケースでは10万円となります。もし、借家人が家主の請求に従って家賃を支払わない場合には、判例（東京地裁 平成6年10月20日 判決）にもあるように、借家人は債務不履行となり、家主は賃貸借契約を解除することができます。
(Owners誌2006年10月号より)