Q&A

更新時に家賃の2ヵ月分を更新料として支払う旨、契約書に記載しています。にもかかわらず、更新料を支払ってくれない借主がいます。契約を解除して、出ていってもらうことはできるのでしょうか。また、更新料を支払ってもらうためにはどうしたらよいでしょうか。

更新料を1回支払わないだけでは、契約を解除することはできないでしょう。支払ってもらうために、少額訴訟を提起することも一つの方法です。

更新料を支払わないことは、家賃滞納と同じことになる

更新料の法的性質は、家賃を補完するものと考えられています。従って、更新料を支払う義務があるにもかかわらず、更新料を支払わないということは、家賃を滞納することと同じことになります。
しかし、借主が家賃を滞納した場合、すぐに契約を解除できるというわけではありません。判例によれば、信頼関係を破壊したと認められる特段の事情がない限り、家主は賃貸借契約を解除することができないと解されています。

更新料が30万円未満なら、少額訴訟制度が利用できる

信頼関係が破壊されたかどうかについては、何らかの具体的な基準があるわけではなく、更新料を支払わない諸般の事情を総合的に考慮して判断されます。
その際、単に更新料を1回滞納しただけでは、当事者間の信頼閑係を破壊したと認められないと考えられます。
しかしそれまでにも、頻繁に家賃を滞納していたといった事情がある場合には、信頼関係が破壊されたものとして、家主は賃貸借契約を解除することができます。
また、更新料を支払わない借主から更新料を取り立てるためには、裁判手続きを取る方法が考えられます。この場合、更新料が30万円未満であれば、少額訴訟という制度が認められており、この制度を利用すれば、1回の裁判のみで判決を出してもらうことができます。
(Owners誌2004年1月号より)