借家人の部屋に泥棒が入り、金品が盗まれました。借家人は建物の防犯管理に問題があったとして、損害の賠償を請求してきました。特に問題はなかったと思うのですが、賠償しなければならないのでしょうか?
保存管理義務に違反していたかどうかによります。
家主には盗難を防ぐための管理義務がある
家主は借家人に対して、借家を「使用収益させる」義務を負いますが（民法601条）、この義務は借家を使用収益に適した状態で借家人に引き渡せば終了するものではありません。借家人が借家に入居して後も、家主は借家人に対して、借家を契約目的に適した状態で使用できるように管理すべき義務も含まれています。
したがって、家主は泥棒が借家人の部屋に侵入して所有物が盗まれないように管理する義務があります。
それでは、家主は具体的にどのような場合に管理義務に違反したとされるのでしょうか。
この点、借家によって状態は異なりますので、個々の事例ごとに具体的に検討して判断する必要がありますが、一般的には以下の点を検討する必要があると思われます。
防犯のための設備を欠いている場合は損害賠償の義務が…
まず、借家が防犯の観点から備えるべき一般的な設備、たとえば鍵などを欠いていたような場合には、家主に管理義務違反による債務不履行があったとして、損害賠償の義務が発生すると解してよいでしょう。しかし、入居中に鍵が故障し、その修繕を家主に依頼しないまま放置していて盗難に遭った場合は、家主に責任は問われないといえます。
また、たとえば借家の入口の扉が故障したまま常に開放されていて、泥棒が侵入しやすくなっていた場合、入居した当初からそのような状態にあったなら、借家人はそのことを認識して入居したのだから、家主の管理義務違反はなく、債務不履行とはならないとした判例があります（東京地裁平成11年7月8日判決）。
一方、ドアロックの開閉、警備機器のオン・オフなどのセキュリティの措置が借家に施されていたにも関わらず、家主が借家人に、その操作等を十分に説明していなかったために借家人がその操作をせず、泥棒に入られたという場合には家主の管理義務違反が認められ、債務不履行となります。しかし、実際には操作方法に関する書面を交付していることが通常ですから、そのような場合まで家主の説明義務違反が認められるケースは少ないと思われます。
(Owners誌2007年3月号より)