オフィスビルの賃貸借契約書で、退去の際は賃借当初の状態に原状回復すべきとの条項を定めています。このたび賃借人が退去することになり、このような条項は有効なのかどうかと質問してきました。法律的解釈はどうなっているのでしょうか？
オフィスビルの賃貸借の場合、そのような条項も有効と考えられます。
アパート・マンションの場合賃借人の修繕義務は「通常損耗」の範囲
オフィスビルの賃貸借も、アパートやマンションと同様に建物の賃貸借であることに変わりはなく、民法や借地借家法の適用があります。したがって、当然のことながら、オフィスビルから退去する際、賃借人は借家を原状に復して明け渡す義務（原状回復義務）を負います。
マンションの賃貸借であれば、賃借人が借家を通常に使用していて生じた汚損・破損（通常損耗）については、賃借人に修繕義務はなく、自らの落ち度によって生じた汚損・破損に対してのみ修繕義務を負うことになります。したがって、たとえ賃貸借契約書に、退去時は原状に復して返還する旨（原状回復条項）を記載していても、畳・カーペット張り替えの全額、またハウスクリーニングなどの費用を敷金から控除できるというわけではありません。
仮に修繕義務に関して特約を定めていても、裁判では賃借人に不利益な条項として、無効になる可能性があります。
オフィスビルなどの事業用賃貸では
賃借人に不利益な特約も有効と解される傾向に
しかし、オフィスビルのような事業用賃貸借の場合、賃貸人、賃借人はともに営利を目的とする事業者であるため、上記のような賃借人の保護を目的とした法理はその適用が緩くなるといえます。
東京高裁の平成12年12月27日判決では、事業用物件の原状回復義務に関して、「契約締結時の原状に回復する義務」を定めた条項も有効と判示。この判例によれば、畳・カーペット張り替え・ハウスクリーニングなどの費用を賃借人負担とする条項も有効ということになります。
以上のように、事業用賃貸では、住居用賃貸借に比べて賃借人に不利益な契約条項でも有効と解される傾向にあります。したがって、オーナーとしてはそのような特約条項を有効に活用することも検討されるとよいと思います。たとえば賃貸借契約が解除された場合、明け渡してもらうまでの間、通常は賃料額と同額の損害金を支払う旨の特約が定められますが、それぞれの状況から特約損害金の額を多く定めたとしても事業用賃貸借であれば、有効と解されます。
(Owners誌2009年11月号より)