Q&A

賃貸借契約を公正証書にしておくと、どのようなメリットがあるのでしょうか?

家賃滞納をする借家人に、支払いの強制執行が可能となります。

家主には盗難を防ぐための管理義務がある

定期借地契約の場合には、公正証書を作成する必要がありますが(借地借家法22条、24条)、通常の賃貸借契約を公正証書にしなければならないという法律上の制限はありません。賃貸借契約を定期借家にする場合も同様に、公正証書にする法律的義務はありません。それでは、賃貸借契約を公正証書にすることにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
家賃を滞納した場合、「財産の差し押さえ」が可能になる
この点、公正証書に強制執行を認諾する旨の文言を記載することにより、支払いを命じる確定判決と同じ効力が認められます(民事執行法22条5号)。つまり、家賃を滞納したことで紛争が生じ、家賃支払いの強制執行をする必要が生じた場合、直ちに強制執行を行なうことが可能となります。通常は訴訟等を起こして判決を得なくては強制執行を行なうことはできませんが、公正証書を作成しておくことによって、そのような手続きを省くことが可能となります。したがって、借家人が家賃を滞納した場合、公正証書に基づいて借家人の財産(たとえば給料等)を差し押さえることが可能となります。

公正証書にしていても「借家の明け渡し」の執行はできない

しかし、このような手続きは金銭の支払いを目的とする請求権についてしか認められていません。したがって、「家賃を滞納した場合には賃貸借契約を解除して、直ちに借家を明け渡さなければならない」旨の条項を記載していても、借家の明渡しを強制執行することはできません。その他、賃貸借契約を公正証書にしておくメリットとして考えられることは、公証人の面前において賃貸借期間や賃料の支払方法、契約解除理由など、賃貸借契約の内容を確認することによって、賃貸借契約に関する将来のトラブルを未然に防止することが可能となります。特に、保証人の保証意思を確認するという点で大きなメリットがあるといえます。
(Owners誌2007年4月号より)