借家人から、転勤になったので借家契約を解約したいとの申し入れがありました。2年の借家期間のうち、まだ1年しか経っていません。残存期間の家賃を請求することはできるでしょうか?
中途解約を禁止している場合のみ、残存期間の家賃を請求することができます。
借家人は、退去する場合は民法上、3ヵ月前に予告することが必要
民法上では、期間の定めのある借家契約であっても、当事者が解約権を留保している場合には中途解約をすることができると規定されています(民法618条)。
したがって、ご質問のケースにおいても、契約書のなかで借家人が期間途中で解約することができると定めている場合は、借家人の都合で解約することができます。
ただし、この場合でも解約の予告期間を定めていないときは、民法上3ヵ月の予告期間が必要とされていますので(民法617条準用)、借家人としては、3ヵ月の予告期間をもって借家から退去するか、3ヵ月分の家賃を支払って退去する必要があります。
それでは、借家契約において中途解約できるとの定めがない場合には、どのように解したらよいでしょうか。
中途解約に関する特約事項がなくても3ヵ月の予告期間をもてば中途解約できる
まず、期間途中での解約を禁止している場合には、途中解約することはできないと解されます。契約自由の原則から、そのような特約も有効であると解されているからです。
したがって、中途解約を禁止している場合には、借家人は残存期間の家賃全額を支払う必要があります。
次に、そもそも借家契約において、中途解約に関して何も定めていない場合は、どのように解したらよいでしょうか。この点、民法は中途解約の定めがあればそれが認められると規定していることからすれば、反対に、中途解約の定めがなければ中途解約は認められないとも解されます。
しかし、市販されている賃貸借契約書では必ずといってよいほど、中途解約に関する定めが設けられているなど、中途解約を認めていることのほうが一般的であるため、たとえ中途解約に関する特約事項がない場合であっても、3ヵ月の予告期間をもてば中途解約することができると解するべきであると考えます。
(Owners誌2005年12月号より)