借家人が家賃の支払いを怠っています。賃貸借契約書には、「家賃を3ヵ月分怠った場合には、催告なしに直ちに解除できる」と記載。この条項に基づいて直ちに契約を解除することができますか?
何月何日までにと滞納家賃の支払いを催告した上で、支払わない場合には、契約解除する旨の意思表示をしましょう。
即契約解除はできない
民法によれば、相当な「支払猶予期間を定めた催告」をしてからでなければ、賃貸借契約を解除することができないと規定されています（民法541条）。しかし、市販の契約書には、「支払猶予期間を定めた催告」をしないでも直ちに契約を解約することができる旨の特約（無催告解除特約）を予め印刷しているものがあり、このような無催告解除特約も有効であると解されています。
それでは、このような無催告解除特約に基づいて家賃を3ヵ月分滞納したら、直ちに契約を解除することができるでしょうか。最高裁判所の判例では、無催告解除の特約がある場合、<家賃滞納の程度が甚だしく>、そのために催告することなく直ちに契約を解除することが<不合理とは認められない場合>には、無催告解除も認めれられるとしています。しかし、3ヵ月分の家賃を滞納しただけで認められるがどうかは微妙です。
「信頼関係の破壊」が判断基準に
<不合理とは認められない場合>とは、一言で言えば家主と借家人との信頼関係が破壊される程度の事情といえます。すなわち3ヵ月滞納を一応の分岐点として、それ以降も支払わないことに合理的な説明ができなければ、「不合理とは認められない事情」といえ、少なくとも4ヵ月滞納していれば、おおむね無催告解除が認められると考えられます。
逆に、3ヵ月滞納で無催告解除を認めなかった判例もあります。則ち、借家人が病気で支払いが滞りがちで、借家人に代わって家賃を払う者（保証人）が家賃の不払いを知らなかった場合には、信頼関係が破壊されていないとして、無催告解除を認めないものがありました。
ご質問のケースでは、何月何日までにと滞納家賃の支払いを催告した上で、支払わない場合には契約を解除する旨の意思表示をしておくことです。そして、その意思表示の証拠を残しておくためにも、内容証明郵便で送付しておきましょう。
(Owners誌2003年5月号より)