Q&A

地主または家主の承諾なく、借地権または借家権を譲渡することはできません（民法612条１項）。しかし、借地は借家とは異なり、借地権を譲渡しても地主に不利となるおそれがないと判断される場合には、裁判所は地主の承諾に代わって許可を与えることができます（借地借家法19条）。これは、借地においては、借地人が借地上に建物を建てて所有しているため、転居などによって借地権を手放す必要が出た場合、投下した資本（建物の建築代金）の回収を認めてあげる必要があるからです。その際、地主に代わる許可の裁判を受けるためには、借地権の譲渡が地主に不利とならないことが前提となります。
その際、裁判所は借地権を譲り受ける者が、地代を支払う資力を有しているか否かを重要な判断材料としています。地主に不利とならないと判断された場合、裁判所は一定の金額を名義書換承諾料として支払うことを条件として、地主の承諾に代わる許可の裁判をします。承諾料は、原則として地主と借地人との間で協議して決めることになりますが、協議が整わない場合には裁判所の選任した不動産鑑定士の鑑定によって判断されます。東京の場合、借地権価格の10パーセントというケースが多いようです。