Q&A

貸家を取り壊してビルを建てるために、次回の契約更新はなしにしたいと考えています。このような場合、立退料を支払えば貸家を明け渡してもらうことは可能でしょうか?

一概には言えませんが、一般に立退料を提供することは正当事由を補完するものと考えられています。

正当事由の考え方は時代とともに

借家期間の満了に際し、家主が契約の更新を拒絶するためには、家主が「自ら使用することを必要とする」などの正当事由の存在が必要です(借地借家法28条)。この正当事由については、借家事情の厳しい時代には、家主がどうしても自ら居住する必要があるなどの事情が存在しない限り認められないという傾向にありました。しかし、借家事情の好転した現在では、土地の有効利用・高度利用の必要性という観点からも、判例は正当事由として認める傾向にあります。
ただし、単に土地の有効利用・高度利用のために貸家を取り壊してビルを建てたいという事情だけで、正当事由の存在が認められるというわけではありません。判例を見ると、貸家の老朽化の程度、新築ビルの具体的な建築計画や資金計画の有無、代替物件を借家人に提供したかどうか、周辺の地域の状況(ビルが建ち並ぶ地域であるか)、その他の諸事情を総合判断して、正当事由に当たるかどうかの判断をしています。そしてその際、立退料の提供の有無を重要な判断要素として斟酌しています。

立退料の額は正当理由の程度によって変わる

それでは、どの程度の立退料を提供すれば正当事由が認められると判断されるのでしょうか。この点、一般的な基準があるわけではなく、正当事由がどの程度備わっているかによって、立退料の額にも相当の開きが出てきます。たとえば借家人がその貸家を利用する必要性が極めて大きいなどの事情があり、正当事由の程度が低いと判断されるような場合には、借家人には一切の損失を与えない措置を講じることが必要となります。判例では、そのような場合には借家権の補償のみだけではなく移転費用、当面の生活補償・営業補償、その他の完全補償を要求しています。しかし、正当事由がある程度備わっているケースでは、極めて低額の立退料の提供をもって正当事由の存在が認められると解されています。
(Owners誌2008年4月号より)