Q&A

賃貸借期間の満了により借家を明渡してもらうことになりました。その際、借家人から、自分が備え付けた間仕切り、クーラー、電灯設備を買い取ってくれないと明け渡さないと言われました。どう対処したらよいでしょうか。

造作買取請求権が認められる場合には、買取義務が発生しますが、代金を支払う前に、借家の明渡しを請求することができます。

造作とは、建物に付加されその使用に便益を与えるもの

借地借家法33条によれば、借家人には「貸主の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作」の買取請求権が認められています。そして「造作」とは、建物に付加され、建物の使用に客観的便益を与えるものと解されています。
したがって、間仕切りや電灯設備は「造作」に該当するため、借家人は家主に対して買取りを請求することができます。
しかし、取り外しの容易なクーラーはそれ自体の独立性が強く、建物に付加されたものではないため「造作」には該当しません。ちなみに応接セットなども同様の理由で造作とはいえません。また何年も使用した畳はほとんど価値がないため、買取請求をすることはできません。

家主が造作代金を払わなくても借家人は借家を明け渡さなくてはならない

それでは、造作の買取代金を支払わなければ、家主は借家を明け渡してもらうことはできないのでしょうか。
この点、判例は借家の明渡しと造作代金の支払いは、同時になされる必要はないと解しています。つまり借家人は、家主が造作代金を支払わなくても、借家を明渡す必要があります。ちなみに造作の買取代金は、造作を設置したときの時価ではなく、買取請求権を行使した時の時価で算出されることになります。
なお、造作の買取りに関するトラブルを避けるため、賃貸借契約時に特約を設けておくことをおすすめします。特約には「建物に造作するには、貸主の承諾を要すること」と同時に「造作の買取請求権は認めない」という一文を設けておくとよいでしょう。
(Owners誌2004年12月号より)