昭和55年に建築した賃貸物件を所有しています。万一、地震によってアパートが破損・倒壊して借家人が怪我をしたり死亡した場合、家主の責任はどうなるのでしょうか?
建物に瑕疵があった場合には、家主が責任を負うことになります。
近年、阪神淡路大地震、新潟大地震等、頻繁に大型の地震が発生し、家屋の倒壊などによって多数の死者が出ています。今後も、いつどこで大地震が発生するかわからない状況にあります。それでは、地震によって借家が倒壊し、借家人またはその家族などが死亡した場合、家主はその責任を問われるのでしょうか。この点、民法717条によれば、「土地の工作物の設置または保存に瑕疵がある場合」には、工作物の所有者が責任を負うことがあると規定しています。つまり、賃貸住宅の建物に瑕疵があれば、家主が責任を負うことになるわけです。
建築当時の建築基準を満たしていることが必須
問題はどのような場合に、借家に瑕疵があるとされるのかという点です。判例上では借家が建築された当時の基準を満たし、通常有すべき安全性を備えていたか否かで判断されると解されています。安全かどうかは専門的な判断が必要ですが、昭和56年6月1日に改正された新建築基準によって耐震基準が強化されたことから、それ以前であれば当時の緩やかな基準に基づいて判断され、それ以後の建物は改正後の基準によって、相当厳格な判断が行なわれることになります。建物に瑕疵があり、万一倒壊によって死亡に至った場合は、死亡した人の年齢や収入によって損害額は異なりますが、高額になる可能性が高く、1億円を超えるケースも稀ではありません。地震は天災だからと許されないのです。
「耐震診断の結果」や「補強工事の有無」を賃貸借契約前に説明しなくてはならない
一方、賃貸借契約を結ぶ際、「耐震診断を行ない、その結果、問題があった場合は耐震補強を行なったか否か」を借主に説明することが義務づけられました（「重要事項説明の義務」平成18年4月24日施行）。特にご質問のケースのような新建築基準以前の建物は、早急に耐震診断を行ない、不備があれば耐震補強を行なうなどの措置を施す必要があります。また新建築基準法以降の建物でも設計図や構造を確認し、不安材料があれば耐震診断を受けることをおすすめします。地震対策は家主のリスク管理として、また空室対策として不可欠の時代だといえます。
(Owners誌2007年11月号より)