Q&A

家賃を6カ月も滞納している借家人がいます。借家の明け渡しの交渉を行なった結果、半年待ってほしいと言われました。待ってあげるとして、何か注意すべき点はありますか。

解約合意書を作成しておく必要があります。できれば、簡易裁判所に即決和解の申し立てをすることをお勧めします。

期日が来ても、明け渡してもらえないことも…

借家人が「半年待ってほしい」と言ったということは、事実上、借家を明け渡すことを承諾したわけですから、まず約束の期日に借家を確実に明け渡してもらえるようにしておく必要があります。
借家人は、少しでも長く借家に住み続けたいと思っているのですから、家主は期日までただ漫然と待っているだけでは、期日が来ても借家を明け渡してもらえないことが十分考えられます。もしそうなると、家主は改めて借家人と交渉したり、裁判を起こすことが必要となり、借家人を信じて待っていた期間がすべて無駄になってしまいます。
そこで、借家人の気が変わらないうちに借家契約を合意解約する書面(合意解約書)を作成しておく必要があります。具体的には、(1)「合意解約書」を作成する時点で借家契約を合意解約し、その日以後、約束の期日まで明け渡しを猶予することとし、(2)明け渡しまでの間は、家賃と同額の使用損害金を支払ってもらうようにするとよいでしょう。

約束を守らない場合に備え、違約金条項を定めておく

また、借家の明け渡しを確実にするために、期日までに明け渡さなかった場合は高額な違約金を支払う旨の条項を定めておくのが有効です。
借家人としては、期日までに借家を明け渡すことを約束したのですから、明け渡さなかった場合に高額な違約金を支払うとの約定を定めても嫌だとは言えないはずです。このような違約金条項を定めることで、借家人はどんなことをしても期日に明け渡すよう努力をするはずです。
しかし、それでも明け渡さない場合は、訴訟を提起して判決をとって後、明け渡しの強制執行の手続きをとらなければなりません。そこで、訴訟を提起する手間を省くため、あらかじめ簡易裁判所に「即決和解」の申し立てをしておくのがよいでしょう。
これは、家主と借家人の間で合意した解約合意書の内容を即決和解という形で残すことにより、その内容が判決と同じ効果を持つことになるものです。万一、約束の期日までに明け渡しが行なわれなかった場合には、訴訟することなく、直ちに明け渡しの強制執行ができます。
(Owners誌2009年1月号より)