現在、定期借家契約を締結している借家人がいて、期間満了後も借りたいという申し出があり、私もそう望んでいます。定期借家契約を更新することは可能でしょうか？ またその際の注意点を教えてください。
定期借家契約の再契約を繰り返すことは可能ですが、その都度、契約手続きを行なう必要があります。
定期借家契約は「更新」ではなく、「再契約」に
定期借家契約は元来、契約更新がない旨の特約つきの借家契約ですから、定期借家契約には「更新」するという概念がありません。しかし、定期借家期間が満了した際、双方の合意によって再び定期借家契約を締結することはもちろん可能です。
ただし、この契約の法的性質は「契約更新」ではなく「再契約」ですので、前の契約の継続ではなく改めて契約を行なうこととなります。仮に契約書に「更新できる」といった表現を使っていたとしても、法律上は「再契約」のことを意味します。
したがって、再契約を行なう場合は、前の定期借家契約と同一内容であっても、改めて定期借家契約をし直すことになるため、定期借家契約として満たすべき手続き上の要件をきちんと備える必要があります。
手続きを怠ると特約は無効となり、通常の借家契約に
たとえば、「定期借家には契約の更新がない旨」を書面で事前説明を行なうこと（借地借家法38条2項）、また契約期間が満了して定期借家契約が終了する旨の通知を、遅くとも6カ月前に行なう必要があります（同法38条4項）。
注意していただきたいのは、このような手続きを怠ったり忘れたりすると、更新がない旨の特約が無効となり、定期借家契約ではなく通常の借家契約になってしまうことです。何度も再契約を繰り返す場合には、このような手続きを忘れないようにしなければなりません。
注意したいことがもう一つ。普通借家契約の場合は、いったん連帯保証人をつけておけば更新後の契約時に改めて連帯保証人に署名してもらわなくても、契約更新後に生じる債務について責任を問うことができます。しかし、定期借家契約の場合は、再契約時に改めて連帯保証人に署名してもらう必要があります。もし保証人の署名がなければ、再契約後に生じる連帯保証人としての責任を問うことはできなくなります。
再契約を行なう場合、契約内容を変更したり新たな条項を加えることも十分可能ですが、再契約の際には通常の賃貸契約同様、契約書に内容を明記した上で賃借人に説明を行ない、合意を得る必要があります
(Owners誌2009年12月号より)